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Quels sont les différents types de baux ?

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Le bail d’habitation recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire, et détermine les conditions de la location qui varient en fonction du type de bail : durée, loyer, charges, montant du dépôt de garantie.

I ) Le Logement d’habitation en résidence principale – Régi par loi du 6 juillet 1989

1) Le bail d’habitation nue

 

Le locataire loue un logement non meublé. Il devra donc l’aménager et l’équiper à sa guise.

La durée du bail est de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et 6 ans si le bailleur est une personne morale ou SCI non familiale, et se renouvelle tacitement.

 

Le locataire peut toutefois quitter le logement à tout moment en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois selon certaines conditions (mobilité professionnelle, problèmes de santé liés au logement ..) ou si le logement se situe en zone tendue (concerne les zones urbanisées de plus de 50000 habitants avec une demande de logements plus élevée que l’offre).

Le propriétaire doit en être informé par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre.

 

Ce dernier peut également donner congé à son locataire en respectant un préavis de 6 mois avant le terme du bail, et pour un motif clairement définit :

  • Congé pour reprise pour son compte personnel ou un membre de sa famille
  • Congé pour vente
  • Congé pour motif légitime et sérieux


Le montant du loyer est fixé librement, sous réserve de décrets de blocage et d'encadrement des loyers, et une provision pour charges peut être fixée afin de récupérer les frais déboursés par le bailleur pour des services bénéficiant au locataire.

 

Le montant du dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer hors charges.

 

2) Le bail d’habitation meublée

 

Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un minimum d’équipements dont la liste minimale est précisée par décret.

Ceux-ci seront détaillés dans l’inventaire du mobilier lors de l’état des lieux d’entrée, tout comme leur état de fonctionnement.

La durée de ce bail est d’un an renouvelable tacitement, il peut être de 9 mois pour une location à un étudiant mais ne pourra pas être renouvelé.

Le délai de préavis est fixé à un mois dans tous les cas pour le locataire.

Le bailleur peut délivrer congé à son locataire pour les mêmes conditions que le bail d’habitation vide, le préavis à respecter étant ici de 3 mois avant le terme du bail.

Le montant du dépôt de garantie peut représenter jusqu’à deux mois de loyer hors charges.

 

Concernant le délai de remboursement du dépôt de garantie, que le bail d’habitation en résidence principale concernant une location vide ou meublée, il sera d’un mois maximum après le départ du locataire si aucune dégradation n’a été constatée, ou de deux mois maximum en cas de dégradations relevées.

 

II ) Le bail code civil ou bail de droit commun

Il concerne les logements destinés à être la résidence secondaire du locataire, lorsque le locataire est une personne morale ou encore lorsqu’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un stationnement.

Il convient aux logements vides et meublés.

C’est bail de droit commun régit par le code Civil et s’appliquant donc pour les biens n’entrant pas sous le statut de la loi de 1989.

L'un des principaux avantages de ce bail réside dans la liberté des conventions autant sur la durée du bail que du loyer et du dépôt de garantie.

 

III ) Le bail mobilité

 

Il est utilisé pour un logement meublé et lorsque le locataire est considéré comme occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle...).

Le bail est d'une durée allant de 1 à 10 mois. Le bail mobilité ne peut pas être renouvelé, néanmoins, la durée du bail peut être modifiée une fois sans que la durée totale ne dépasse 10 mois.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Le montant du loyer est fixé librement, sous réserve de décrets de blocage et d'encadrement des loyers, et forfait pour charges peut être fixé afin de récupérer les frais déboursés par le bailleur pour des services bénéficiant au locataire. Ce montant ne peut pas être régularisé, il devra être donc proportionné aux charges réelles.

Aucun dépôt de garantie ne doit être versé par le locataire.

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